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　　餐厅设计ღ◈✿，阳台规划ღ◈✿，社会住宅ღ◈✿，ld乐动体育app官网ღ◈✿。乐动体育登录地址2025年8月28日发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出ღ◈✿，“稳步推进城中村和危旧房改造ღ◈✿，支持老旧住房自主更新ღ◈✿、原拆原建ღ◈✿，持续推动城镇老旧小区改造”ღ◈✿。老旧住房拆除式自主更新ღ◈✿，被明确为今后城市更新的重要模式ღ◈✿。

　　当前国家层面尚没有针对自主更新模式的专门立法ღ◈✿，各地还处于探索阶段ღ◈✿。笔者详细梳理国家及各地法律和政策ღ◈✿、各地实践案例ღ◈✿，总结相应问题并尝试给出应对建议ღ◈✿。

　　2021年ღ◈✿，“十四五”规划中明确提出ღ◈✿，“加快推进城市更新ღ◈✿，改造提升老旧小区ღ◈✿、老旧厂区ღ◈✿、老旧街区和城中村等存量片区功能ღ◈✿，推进老旧楼宇改造ღ◈✿，因地制宜改造一批城中村”ღ◈✿。5年来ღ◈✿，各部门在容积率提升ღ◈✿、规划调整ღ◈✿、维修资金使用ღ◈✿、改造范围ღ◈✿、报批报建等方面给予了多方面政策支持ღ◈✿。

　　2023年7月28日ღ◈✿，国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》提出ღ◈✿，“稳步推进老旧小区改造ღ◈✿，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用”ღ◈✿。同年11月ღ◈✿，自然资源部发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》提出ღ◈✿，“为保障居民基本生活需求ღ◈✿、补齐城市短板而实施的市政基础设施ღ◈✿、公共服务设施ღ◈✿、公共安全设施项目ღ◈✿，以及老旧住宅成套化改造等项目ღ◈✿，在对周边不产生负面影响的前提下ღ◈✿，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约”ღ◈✿。

　　2025年3月9日ღ◈✿，住房城乡建设部部长倪虹在全国两会期间的新闻发布会上表示ღ◈✿，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围乐动LD体育ღ◈✿，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”ღ◈✿。同年5月2日ღ◈✿，中共中央ღ◈✿、国务院《关于持续推进城市更新行动的意见》出台ღ◈✿，明确“大力实施城市更新ღ◈✿，推进城镇老旧小区整治改造和危险住房改造ღ◈✿，加快拆除改造D级危险住房”ღ◈✿。

　　2025年7月16日ღ◈✿，中央城市工作会议提出ღ◈✿，“应加快构建房地产发展新模式ღ◈✿，稳步推进城中村和危旧房改造”ღ◈✿。8月28日ღ◈✿，中共中央ღ◈✿、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》进一步明确ღ◈✿，“稳步推进城中村和危旧房改造ღ◈✿，支持老旧住房自主更新ღ◈✿、原拆原建ღ◈✿，持续推动城镇老旧小区改造”ღ◈✿。

　　地方层面ღ◈✿，针对自主更新ღ◈✿，部分地方政府也制定出相关政策措施ღ◈✿。例如龙腾传奇私服ღ◈✿，北京市早在2020年6月就出台了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》ღ◈✿，对无加固价值或加固影响居住安全的危旧楼房实施改造ღ◈✿。实施原则是不增加原居民户数ღ◈✿，原居住面积不减少ღ◈✿；资金由政府ღ◈✿、产权单位ღ◈✿、居民ღ◈✿、社会机构多主体筹集ღ◈✿；面积调整方面ღ◈✿，地上建筑面积规模增量不超过30%ღ◈✿。

　　浙江省2024年4月出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》ღ◈✿，提出以拆除重建或改建方式对城镇老旧小区实施改造ღ◈✿，适当增加建筑面积ღ◈✿、增配公共服务设施ღ◈✿。实施原则规定ღ◈✿，需成立自主更新委员会ღ◈✿，流程上包括医院征询ღ◈✿、方案编制ღ◈✿、政府审批ღ◈✿、施工验收等ღ◈✿；资金以产权人承担为主ღ◈✿，政府给予政策激励和财政支持ღ◈✿；面积上ღ◈✿，符合规划和安全标准下适度增加面积ღ◈✿。

　　广东省2025年7月出台《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》(征求意见稿)ღ◈✿，提出对B级ღ◈✿、C级和D级危房ღ◈✿、非成套住宅ღ◈✿、存在安全隐患或地质灾害隐患的小区实施改造龙腾传奇私服ღ◈✿。实施原则是业主自愿龙腾传奇私服ღ◈✿、自主实施ღ◈✿；资金模式是居民自筹为主ღ◈✿，政府专项资金补充ღ◈✿；面积上ღ◈✿，适度增加建筑面积ღ◈✿、增配服务设施ღ◈✿。

　　浙工新村是浙江省首个“自主更新”模式重建的危旧房小区ღ◈✿，该小区始建于20世纪80年代（福利分房制度下建成）ღ◈✿，共13~14幢多层住宅ღ◈✿，其中4幢为C级危房（存在严重安全隐患）ღ◈✿。1994年房改后ღ◈✿，大部分住户拥有产权证ღ◈✿，少数公房属原高校ღ◈✿，总户数约548户ღ◈✿。

　　改造模式上ღ◈✿，由居民主导ღ◈✿，通过“一幢楼一代表”成立居民自主更新委员会ღ◈✿，代表居民行使权利并向政府提交改造申请ღ◈✿。居民意见达成共识ღ◈✿，实际签约率达99.8%ღ◈✿。资金筹集方面ღ◈✿，居民自筹约4.7亿元（占总费用5.3亿元的80%以上）ღ◈✿，不足部分通过旧房改造ღ◈✿、加装电梯ღ◈✿、未来社区等专项资金补足ღ◈✿；居民出资按“原有面积（1350元/平方米）+扩面面积（每户最多20平方米ღ◈✿，约3.4万元/平方米）”计算ღ◈✿。

　　该模式的难点在于ღ◈✿，一是居民意见协调难度大ღ◈✿：改造需业主高度统一（近100%同意）ღ◈✿，仅适用于居民多属同一单位或户数较少的小区ღ◈✿，否则协调成本极高ღ◈✿；二是资金筹集压力大ღ◈✿：部分业主可能因经济困难或观念差异ღ◈✿，导致大规模项目面临筹资难题ღ◈✿。

　　2.广州花都区集群街2号项目ღ◈✿：D级危房原拆原建（自主更新+业主自筹+政府补贴+国企代建模式）

　　广东省首个业主自主更新ღ◈✿、自筹资金ღ◈✿、原拆原建的危旧房改造试点项目ღ◈✿，位于花都区新华街道丰盛社区ღ◈✿，建于1976年（D级危房ღ◈✿，存在结构损坏ღ◈✿、渗水严重等问题）ღ◈✿，总建筑面积约1726.64平方米ღ◈✿，共5层25套房屋（首层商铺+上层住宅）ღ◈✿，含15套公房和10套私产（9套住宅和商铺）ღ◈✿。

　　改造模式上ღ◈✿，该项目遵循“谁受益乐动LD体育ღ◈✿、谁出资”“原拆原建ღ◈✿、增加公服”原则ღ◈✿。业主委托区属国企（广州花都城投西城公司）负责拆除重建乐动LD体育ღ◈✿，资金由共管账户监管ღ◈✿。资金来源方面ღ◈✿，业主共同出资约800万元（按4600元/平方米预缴）ღ◈✿；花都区给予工程前期费用补贴ღ◈✿，并按房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主奖补ღ◈✿；此外ღ◈✿，街道会同区住建局出台政策ღ◈✿，对设计ღ◈✿、监理ღ◈✿、测量等二类费用补贴50%（初步估算50余万元）ღ◈✿，对低保家庭ღ◈✿、特困职工家庭按1000元/平方米补助ღ◈✿。

　　该模式优点在于ღ◈✿：一是业主自主决策ღ◈✿：全体业主一致同意重建方案ღ◈✿，参与积极性高ღ◈✿；二是专业代建保障ღ◈✿：国企负责全流程实施ღ◈✿，保障工程质量和资金安全ღ◈✿；三是政府引导支持ღ◈✿：通过政策补贴降低业主负担ღ◈✿，推动项目落地ღ◈✿。但是ღ◈✿，该模式的问题在于ღ◈✿，项目依赖“危房属性（不得不改）+业主户数少（易达成共识）”ღ◈✿，难以复制到户数多ღ◈✿、非危房的老旧小区ღ◈✿。

　　3.北京市劲松一区114号楼项目ღ◈✿：D级危房的四方共担改造（政府实施+产权单位施工+社会资本引入+业主出资模式）

　　这是北京市首批危旧楼房改建试点之一ღ◈✿，建于1978年（框架轻板实验楼ღ◈✿，经鉴定为D级危房ღ◈✿，存在墙体薄ღ◈✿、无法抗震加固等问题）ღ◈✿。

　　该项目采取“四方共担”的资金筹措模式ღ◈✿，确保多方参与ღ◈✿。组织实施主体为劲松街道办事处ღ◈✿，产权单位北京建工五建集团负责施工ღ◈✿，愿景集团为社会资本方ღ◈✿。资金来源为ღ◈✿，政府出资约2300万元（占总投资50%）ღ◈✿，产权单位承担约600万元ღ◈✿，社会资本（愿景集团）投入约600万元（用于老年餐厅龙腾传奇私服ღ◈✿、物业用房等社区服务配套）ღ◈✿，居民出资约400万元（户均6万~7万元ღ◈✿，主要用于新增面积ღ◈✿，按综合成本价8400元/平方米计算）ღ◈✿。

　　该模式的优点在于资金来源多样ღ◈✿，引入社会资本共担成本ღ◈✿，减轻政府与业主压力ღ◈✿。难点在于政府财政负担较大ღ◈✿，项目成功依赖“社会资本获取配套空间长期经营权+政府强力推动+产权单位配合”ღ◈✿，其他老旧小区难以复制ღ◈✿。

　　尽管自主更新相较于传统更新模式有着较大优势ღ◈✿，但也存在一些痛点和法律障碍ღ◈✿，例如在业主表决ღ◈✿、资金引入ღ◈✿、业主与代建企业合作等环节ღ◈✿，需要强化合规管理ღ◈✿。结合实践中存在的问题ღ◈✿，有必要提出有针对性的实操建议ღ◈✿。

　　目前各地对立项ღ◈✿、实施环节的业主表决比例要求普遍较高ღ◈✿，实践中难以达到ღ◈✿。在立项环节ღ◈✿，部分地区要求“人数及面积均达到95%”ღ◈✿；在实施环节（签订“更新协议”）ღ◈✿，部分地区要求“人数及面积均达到95%”ღ◈✿，部分地区要求“100%签约”ღ◈✿。过高的表决比例导致“少数业主否决多数业主意见”ღ◈✿，阻碍项目推进ღ◈✿。

　　立法及实操建议ღ◈✿：区分立项ღ◈✿、实施环节及房屋安全等级ღ◈✿，设置差异化表决比例ღ◈✿，兼顾少数业主权利与多数业主安全权益ღ◈✿。

　　立项环节ღ◈✿：不实际处分业主利益ღ◈✿，建议参照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定ღ◈✿：“……(七)改建ღ◈✿、重建建筑物及其附属设施……应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意ღ◈✿。”即按“双四分之三”标准启动项目ღ◈✿。

　　实施环节ღ◈✿：涉及专有部位处分ღ◈✿，需更高比例共识ღ◈✿，建议按“人数及面积均达90%”标准ღ◈✿，未同意者由政府按“公共利益”征收ღ◈✿。

　　特殊情形（C/D级危房）ღ◈✿：因涉及公共安全ღ◈✿，可进一步降低比例——立项环节“人数及面积均达50%”ღ◈✿，实施环节“人数及面积均达三分之二（或二分之一）”ღ◈✿；未同意者由政府依法征收（依据“公共利益”前提ღ◈✿，C/D级危房安全性涉及全体业主及周边居民ღ◈✿，符合《民法典》“公共利益”界定）ღ◈✿。

　　政策矛盾点ღ◈✿：《建设用地容积率管理办法》第七条规定ღ◈✿：“国有土地使用权一经出让或划拨ღ◈✿，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率ღ◈✿。符合下列情形之一的ღ◈✿，方可进行调整ღ◈✿：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的ღ◈✿；（二）因城乡基础设施ღ◈✿、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的ღ◈✿；（三）国家和省ღ◈✿、自治区ღ◈✿、直辖市的有关政策发生变化的ღ◈✿；（四）法律ღ◈✿、法规规定的其他条件ღ◈✿。”目前居民自主更新无明确容积率调整依据ღ◈✿，但部分地方已探索“奖励机制”（如福建ღ◈✿、南京ღ◈✿、重庆ღ◈✿、厦门ღ◈✿、广东）ღ◈✿。

　　立法及实操建议ღ◈✿：国家及地方层面可通过立法明确“自主更新容积率奖励规则”ღ◈✿，平衡各方利益ღ◈✿。参考浙江省做法ღ◈✿：将自主更新纳入《绿色建筑行动方案》“容积率奖励政策”适用范围（老旧小区更新解决节能及民生问题ღ◈✿，符合政策导向）ღ◈✿；参考厦门ღ◈✿、广东做法ღ◈✿：明确“容积率提升上限”（如厦门允许增加原面积20%ღ◈✿，广东允许“适当增加居住建筑面积乐动LD体育ღ◈✿、增配公共服务设施”）ღ◈✿；参考重庆做法ღ◈✿：对增加公共服务功能的项目给予“不超过原计容面积15%的建筑规模奖励”ღ◈✿，用于完善社区配套ღ◈✿。

　　资金筹集是自主更新核心难点ღ◈✿，完全依赖业主自筹ღ◈✿，难以确保所有业主有能力ღ◈✿、有意愿出资（如深圳红岗花园）ღ◈✿；部分成功案例依赖政府补贴（广州花都区项目）或多主体共担（北京劲松项目）ღ◈✿，但缺乏普适性政策支持ღ◈✿。

　　立法及实操建议ღ◈✿：结合容积率提升ღ◈✿、金融工具创新ღ◈✿、专项资金支持ღ◈✿，构建多元化资金体系ღ◈✿。一是政府补贴ღ◈✿：对C/D级危房ღ◈✿、低收入群体集中的小区ღ◈✿，给予前期费用补贴（如设计ღ◈✿、监理费）或按面积补助（如广州花都区“低保家庭1000元/平方米补助”）ღ◈✿；二是政策激励ღ◈✿：允许提取住宅专项维修资金ღ◈✿、公积金用于更新（如厦门ღ◈✿、广东）ღ◈✿；推动银行出台“自主更新专项贷款”ღ◈✿，以新建房屋为抵押发放贷款ღ◈✿；三是社会资本引入ღ◈✿：通过容积率提升新增的面积ღ◈✿，允许社会资本获取部分经营权（如北京劲松项目“社会资本运营社区配套”）ღ◈✿，形成“业主获住房增值ღ◈✿、资本获经营收益”的双赢模式ღ◈✿。

　　老旧小区普遍面临土地使用年限临近ღ◈✿、划拨用地性质问题ღ◈✿，业主及社会资本担忧改造后土地到期需补缴巨额出让金ღ◈✿，影响参与意愿ღ◈✿。

　　立法及实操建议ღ◈✿：参考《民法典》及地方探索ღ◈✿，明确续期及价款规则ღ◈✿。土地使用权续期ღ◈✿：依据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定ღ◈✿：“住宅建设用地使用权期限届满的ღ◈✿，自动续期ღ◈✿。续期费用的缴纳或者减免龙腾传奇私服乐动LD体育ღ◈✿，依照法律ღ◈✿、行政法规的规定办理ღ◈✿。”立法明确“自主更新之住宅项目土地使用权按最高年限（70年）自动续期”ღ◈✿。

　　土地价款补缴ღ◈✿：参考厦门做法ღ◈✿，即“增设电梯ღ◈✿、公共开放架空空间ღ◈✿、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积需由全体业主共有ღ◈✿，不需要补缴土地价款ღ◈✿，可按规定直接申请变更登记ღ◈✿；因原有住宅按套扩面的ღ◈✿，可在办理不动产权证前ღ◈✿，或在房屋上市交易时ღ◈✿，按申请受理时点的市场评估价补缴土地价款(未补缴的登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质)”ღ◈✿，区分“公共部分”与“个人扩面部分”ღ◈✿，差异化规定价款补缴规则ღ◈✿。

　　自主更新实践中常常出现实施主体不统一导致项目受阻问题ღ◈✿。业主委员会或自主更新委员会缺乏独立法人资格ღ◈✿，专业能力（规划报建ღ◈✿、工程管理等）不足ღ◈✿，风险承担能力弱ღ◈✿，易因成本超支ღ◈✿、工程事故等导致项目失败ღ◈✿；如果政府主导ღ◈✿，则容易导致““业主过度依赖”ღ◈✿，违背自主更新初衷ღ◈✿。

　　立法及实操建议ღ◈✿：立法应明确“业主为核心ღ◈✿，专业主体协助”的实施模式ღ◈✿。参考厦门ღ◈✿、浙江做法（厦门市规定“经区政府批准ღ◈✿，房屋所有权人依法作为自主更新改造的实施主体ღ◈✿，可以成立自主更新委员会乐动LD体育ღ◈✿、委托业主委员会或具备相应资质的法人ღ◈✿，负责组织房屋所有权人协商和项目申请等工作”ღ◈✿；浙江省规定“业主自主更新意愿集中的住宅小区ღ◈✿，可以根据《民法典》的有关规定乐动LD体育ღ◈✿，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体”）乐动LD体育ღ◈✿。可借鉴浙工新村“居民自主更新委员会+政府委托实施”模式ღ◈✿、杭州拱墅区“街道组织+国企执行”模式ღ◈✿，既保障业主决策权ღ◈✿，又通过政府/国企的专业能力规避风险ღ◈✿。

　　（作者系泰和泰（深圳）律师事务所高级顾问ღ◈✿，泰和泰律师事务所全国“不动产及城市运营法律中心”总负责人）